가치투자 평가 코스닥 상장사 '아난티' 기업 분석 2023년 9월

아난티 기업개요

• 당사는 1987년 1월 16일에 피혁 및 관련제품의 제조, 판매를 목적으로 설립
• 1996년 1월 6일 코스닥시장에 상장되어 매매 개시
• 2004년 1월 29일 최대주주가 변경된 후 회사의 사업목적과 업종이 골프장 레저사업, 관광숙박업ㆍ휴양 콘도 미니엄의 설치 및 운영 등으로 변경
• 현 대표의 부친 가죽 피혁 사업 => 부동산 개발 사업 => 현 대표 이만규의 사업 합류 후 힐튼과 합작하여 남해 최초 골프 클럽 및 리조트 영업 추진 => 국내 최고급 리조트 브랜드로 성장
• 리조트 현황 
  • 2005년 남해 골프&스파 리조트 사업 승인
  • 2006년 아난티 남해 영업 개시
  • 2013~2015년 신규 리조트 사업 추진
  • 2016년 3월 아난티코드PH(가평) 리조트 오픈
  • 2012년 오시리아 관광단지 내 리조트 & 호텔 사업 추진
  • 2017년 6월 아난티 코브 오픈
  • 2022년 4월 서울시 강남구에 아난티앳강남 준공, 6월부터 해당 호텔 오픈
  • 2022년 6월부터 아난티 클럽 제주 리조트 오픈
  • 2023년 8월 부산 빌라쥬드아난티 오픈
  • Pending) 제주도 묘산봉 관광단지 내 골프장+리조트 / 경기 청평 레이크 드 아난티 코드
• 특이사항(관련 뉴스)
  • 아난티 금강 2008년 5월 오픈 2개월만에 단절 - 2022년 507억 손실처리 *중간 2018년 대북 테마주로 급격한 상승 및 하락(2018년) / 최근 위성사진으로 건물 거의 해체된 사실 확인
  • 올해 초 임창정 포함한 대규모 펀드 사기 사건에 현 대표 이만규의 부친 연루(전재산 탕진한 것으로 알려짐) - 경영 일선에서 손 뗀지 오래되었고, 아난티과 관련없는 자산
  • 삼성생명 임원과 부동산 차익 부정거래 의혹 - 아난티에서 삼성생명측에 시세보다 훨씬 비싸게 판매, 매수한 삼성생명 측에 리베이트 혹은 비리 의혹으로 검찰 수사중 / 이 대표의 동생 이홍규 최고재무책임자 회계장부 허위 공시 혐의로 불구속 기소
  • 짐 로저스 사외이사 합류 및 싱가포르 자본과 함께 호텔 사업운영권 방식으로 싱가포르 진출 전망(아직 논의중)

파이프라인(비즈니스 모델)

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• 연간 총 매출 비중 - 운영플랫폼 개발 및 분양: 49% / 리조트 운영: 51%

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• 보유 리조트의 자산 및 설비 목록

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• 투자 비용 - (리조트/CC당)
• 아난티 주요 파이프라인은 1) 리조트/골프클럽 운영, 2) 분양권 사업 두 가지로 크게 나눌 수 있음
• 리조트 분양사업
• 등기제와 회원제
  • 등기제: 콘도 객실의 본인 지분을 양도하는 형태며 분양 대금을 권리 양도시 분양 매출로 인식
  • 회원제: 반환성 무이자 장기부채를 근거로 회원에게 이용권 부여(일종의 전세)하며, 입회금 납입시 회원보증금으로 비유동성 부채로 처리
  • 아난티는 초창기 등기제와 회원제 모두 적용했으나, 현재는 1실을 17구좌로 나누어 등기제로 분양하는 방식 통일 => 아난티 회원권 보유시 1년 평일 20박 + 주말 10박
  • 최근 빌라쥬 드 아난티 회원권 1구좌당 약 1.8억원으로 예상

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  • 지속해서 회원권 가격 상승 중으로 물가 방어 및 매출 증가에 긍정적
  • 지난 아난티한라 설립 취득 당시 세인트포CC와 콘도미니엄 50실을 보유한 제이제이 한라를 1,200억원에 매입 - 기존 회원들 모두 등기제로 분양되어 1실당 분양가액 8~9억원 수준 - 아난티 회원으로 전환 유도하여 일부 확보 완료 - 만약 전부 전환 가능하다면 1실당 17구좌*1.8억 = 약 30억으로 1,500억원 분양 매출 가능 => 기존 인수가격 1,200억원 + 회수 가격 500억(10억 가정*50실) =>200억원에 인수한 경제적 효과
  • 간단히 보면 아난티 회원권의 가치를 활용하여 기존 국내 골프 리조트 사업 인수 확장에 용이한 비즈니스 모델 확보 

투자 포인트

올해 사상 최대 매출 예상: 2023년 2분기 실적 매출액 4,929억원(YoY +766.3%) /영업이익 1,844억원(YoY +3,515.7%) - 부산 빌라쥬 드 아난티 분양매출 4,200억원 인식, 3분기에도 잔여 분양 매출 반영 전망 - 2023년 연말 실:  매출 1.2조원, 영업이익 3,600억원 예상

계속되는 플랫폼 확장: 올해 아난티 최대 규모 리조트(빌라쥬 드 아난티)의 성공적 분양 및 운영에 이어 아난티클럽 제주(한라C.C 리뉴얼), 2024년 레이크 드 아난티, 2025년 빌라쥬 드 아난티 제주 등의 분양 예정

 

꾸준한 보유 객실 증가로 운영 능력 입증: 사업 초기 2006년 아난티 남해 171개 객실을 시작으로 2023년 799개, 2025년에는 총 객실 994개로 증가 예상 - 객실 증가에 따라 운영 수익 또한 2022년 1,580억에서 2024년 3,400억원으로 성장 예상

이만규 대표의 인문학적 인사이트와 브랜드 파워로 인한 해자 발생: 회원권 리조트의 1층을 대형 서점 및 편집숍으로 구축하여 일반 여행객들에게 갖고싶은 브랜드로 이미지 노출 - 부산 기장 아난티 타운 형성으로 관광 증가(참고 기사) + 회원권 가치 상승 + 온라인 쇼핑몰 런칭 => 분양/운영 사업 호조 - Flywheel

우수한 투숙 경험 및 인테리어 디테일: 회사 법인을 통해 아난티 코브(가평) 투숙 경험 - 디테일이 느껴지는 인테리어와 투숙 경험으로 매우 만족, 수영장/객실/야외시설(골프클럽, 산책길)등의 조화로 인해 타 호텔/리조트와 비교할 수 없을 정도로 훌륭하다고 느낌

소비 양극화 양상: 극단적인 가성비(다이소) 혹은 초럭셔리(샤넬)의 소비는 여전히 수요가 많고, 계속해서 증가할 것으로 봄(참고 기사)

 

밸류에이션

 

• 시가 총액: 7,205억원 / 발행 주식: 89,949,724 / PER: 5.65 EPS 1,445원, PBR 1.21
• 7월 매수 당시(6,800원) 20231Q기준 주가 총액/예상ROE 23 기준으로 계산 당시 재무제표 기준 최소 8,900원 가치판단으로 안전마진 확보된 것으로 판단 후 적립식 매수 진행
• 분양권 매출이 잡히기 시작하며 급상승한 매출/이익 반영으로 예상 주가 계산 어려우나, 다음 3분기에도 2분기와 비슷한 규모의 분양권 매출액 반영 예상 및 여름 성수기 매출 반영 예상으로 더 높은 주가 전망
• 2023년 연말 기준 적정 13,000원 보수적 전망(전년대비 성장세 기대 반영) / 2025년까지 청평 아난티 + 빌라쥬 드 아난티 제주 지속확장 예상으로 매출 규모 현재 대비 3배 예상 주가 25,000원 기대

리스크

• 경기 둔화, 해외 여행 재개 - 국내 리조트 운영 수익 및 분양권 매출 저조 가능
• 삼성생명 부정거래 의혹으로 인한 주요 경영진 구속
• 시설 노후화로 인한 비용 증가 - 아난티 남해 약 10년 운영 후 리모델링 진행 BUT 아난티 남해 제외한 나머지 주요 리조트/C.C는 최신으로 앞으로 해당 리모델링 시기는 10년 뒤 정도로 예상
• 전환사채로 인한 지분 희석 효과: 2022년말 기준 4회차 전환사채 391원(전환가격: 6,364원) 및 5회차 전환사채 300억이 잔존, 하지만 현재 전환가액은 현재 주가와 큰 차이가 없음,  

결론

• 브랜드 ‘아난티’ 플랫폼의 성장으로 분양 매출 + 운영 수익 실현, 이를 기반으로 빠르고 지속가능한 확장 기대
• 퍼블릭사이트인 호텔 ‘아난티앳강남’, 아난티 힐튼 부산 등으로 일반 투숙객 확보 증가 + 단지내 F&B 및 기타 물품 매출 증가
• 대북테마주라는 이미지에서 벗어나 2025년까지 호재가 이어지며, 앞으로 성장이 기대되는 기업
• 최소 2025년간 성장이 그려지므로, 적립식 매수를 통해 호재와 함께 수익률 증가 꾀할 수 있을듯

참고

• 오렌지보드 ‘아난티 분석글입니다’
• 아난티 공시자료 ‘2023년 반기 실적 보고서’
• KB증권 ‘성공적인 분양은 운영 사업 호조의 초석’
• 현대차증권 ‘새로운 문명의 탄생, 아난티’
• DS투자증권 ‘실적으로 증명한 브랜드 파워’